不動産投資

投資の際には耐震性の確認を

日本は地震の多い国なので、地震による建物の倒壊を防ぐため、建築基準法により耐震基準が定められています。
大地震のたびに基準の見直しがされています。

現在は、1978年の宮城県沖地震の被害を受けて81年に設定された震度6でも倒壊しない耐震基準となっています。
95年の阪神淡路大震災でも多くの被害がでましたが、この新耐震基準前に建てられた住宅が被害を受けたようです。

しかし、構造計算書の偽装問題があったように、81年以降建てられた物件であっても必ずしも耐震基準を満たしているとは限りません。
また、81年以降に建てられた物件でも新耐震基準前に建築許可を受けて、施工されたものもあります。

不動産投資を行う際には、物件の耐震性を確かめましょう。事前に物件の構造計画書と竣工図を入手して構造計算専門の専門家による耐震診断をうける、物件の耐震判断をしてもらうなどの対策は必須です。

自治体によっては、無料で耐震診断を行っているので、そのようなサービスも上手に活用してください。

新耐震基準は、あくまで守らなければならない最低基準です。
免震構造などにより耐震性に優れた物件も建てられています。

不動産投資で物件を選ぶ際には、
どのような地盤に建築されていて、
どのような耐震構造になっているのか、
など、安全に配慮した確認は必須です。

地盤についても、軟弱な地盤に建てられた場合には、地震に耐え切れません。
埋立地などは、地震によって液状化の恐れもあります。
不動産投資の際に、地震に強い物件を選ぶことが最低条件といえます。
回りの大きな不動産投資となるのです。

不動産投資は建物の維持管理がポイント

不動産投資としてマンション経営などを行う場合に、最も大事なのは建物の維持管理といってもいいでしょう。安全に長く居住できる建物が結果的に利回りの大きな不動産投資へとつながるのです。
当然、賃料徴収などの運営管理も重要です。

設備管理、清掃、維持、修繕などが建物の維持管理として挙げられます。
これらは定期的なメンテナンスが必要なものです。将来の修繕費用として賃料から積み立てておく必要があります。

修繕とかの目安は、屋根や屋上の防水加工、外壁補修、塗替えの修繕時期の目安は10年前後、鉄部防錆加工は3〜5年、機械設備や給排水管の補修・交換などは15年〜20年前後です。

ただし、これは新築物件の場合です。中古物件の場合は、さらにメンテナンス時期が早くなると考えていいでしょう。

中古物件での不動産投資を行う際は、専門家に建物をチェックしてもらい、どのような補修がいつ必要なのかを含めた投資計画を立てる必要があります。
中古物件の場合には、このような費用を差し引いて物件価格の交渉を行うことも可能です。

マンション経営では、必ず中長期の修繕計画を作り、定期的な見直しや専門家による建物の診断を行い、建物を安全・快適に使えるよう、心がけましょう。

マンションの1室を購入して賃貸する場合には、管理費・修繕費を支払うことになるので、どのような修繕計画があり、修繕積立金がどれだけあるのかを確認するのも大事です。

修繕積立金が不足していると、大規模修繕を行った場合に、不足額を徴収される可能性があります。

新たに建設する場合には、耐震や構造、基礎、建築材料などもしっかり検討して、長く安全に住める、後のメンテナンスが軽減できるような建物となるよう配慮しましょう。

不動産投資と建築制限

現物の不動産投資を行う際に、忘れていけないのは、様々な建築制限を遵守しなければいけないということです。
制限の1つ、道路関係による建築制限を見てみましょう。

建築基準法では、都市計画区域・準都市計画区域内で道路と敷地との関係に関する制限が定められています。

建築物の敷地は、4ｍ以上の道路に2ｍ以上接している必要があります。
ただし、建物の周囲に広い敷地があるなど、安全上支障がなく市町村長や都道府県知事が許可した場合は、上記の限りではありません。

道路とは原則幅4m以上のもの(特定行政庁指定区域は6ｍ)で、道路法、都市計画法、土地区画整理法などによるものを指します。
また、法令が適用された際にすでにあった公道や私道も道路となります。

幅4m未満(特定行政庁指定区域は6m未満)の特定行政庁の指定した道路は、みなし道路と呼ばれます。

幅4m未満の道路は、道路の中心線から水平距離2mの線が道路境界線(セットバック)とみなされます。その部分には建築物の建築はできません。
セットバックした部分は建ぺい率・容積率の計算で敷地面積には含まれません。

重要なのは道路が公道か私道かという確認です。
私道に上下水道やガス管を敷設する際、原則として私道の所有者の承諾が必要です。

共有の私道でない場合に、私道利用に関してトラブルになりかねません。きちんと確認しておいてください。

不動産投資には、このように敷地に面する道路に対する地域や情報も重要です。事前の調査が、よい投資につながります。しっかり行いましょう。

世界の注目を集める中国への不動産投資

以前、中国では、国有企業が社員に住宅を提供する住宅配給制度が採られていましたが、1990年に法制度が改正され、個人による住宅取得が可能になりました。

その結果、北京や上海、広州などの大都市を中心とする不動産の開発ラッシュとなりました。
その後、中国の不動産業界は右肩上がりの成長を続け、デベロッパー（開発業者）は不動産投資を続けてきました。

当然、不動産賃貸料はアップし続け、1998年〜2006年間に倍増しました。
不動産価格は中国の経済成長とともに急騰を続け、中国国民年収の20〜30倍の価格となり、手の届く値段ではなくなりました。

住宅価格の高騰は大きな社会問題となり、2005年には不動産課税の強化、2007年には外国企業や外国人による不動産購入の制限、などの政策を中国政府は実施しました。

現在は、急激なインフレを受けての金利引き締め、アメリカのサブプライムローン問題やリーマンショック、北京オリンピックの終了などの要因により、不動産価格が下落し始めました。

しかし、欧米の金融経済悪化を受けて、外国人投資家の中国をはじめとするアジアへの不動産投資への注目は依然として続いているといっていいでしょう。

2008年9月、モルガン・スタンレーが世界の不動産を対象とする投資ファンド「モルガン・スタンレー不動産ファンドVII・グローバル」を設定し、中国に1割以上を投資することを発表しました。

このように今後も中国への不動産投資の動向は世界中の注目の的といっていいでしょう。

家に欠陥があったら。瑕疵担保責任

不動産のような、大きな買い物の場合、期待も大きいですが、不安も大きいですよね。
不動産の売買契約が終了し、無事物件の引き渡しが済んだ後に、雨漏り、シロアリの被害で土台が......、などの欠陥が見つかったらすごいショックです。

こういう欠陥のことを民法では瑕疵(かし)と言います。
でも、大丈夫です。このような時、民法では瑕疵担保責任というものを定めています。

これは瑕疵の存在を知らなかった買主は、損害賠償を売主に対して請求することができるというものです。
この場合、売主が瑕疵を知っていたかの有無は関係なく、売主が責任を負います。

瑕疵によって契約の履行ができない場合、つまりシロアリの被害などで家に住めない！　このような場合には契約解除できます。

民法では瑕疵担保責任の期間は瑕疵を知ってから1年です。
この期間は、売主が業者でない場合は特約で期間を短縮できますが、宅建業者が売主の場合は期間の短縮はできません。
また、逆にこの期間を延長している場合もあります。

平成12年4月1日より、住宅品質確保促進法により新築住宅の瑕疵担保責任は引渡しより基礎や柱、屋根、床など基本構造の部分は10年間、新築住宅全部に関しては2年間となっています。

権利行使は瑕疵を知ってから1年で、特約によって期間短縮は可能です。
対象は、新築の個人住宅・マンション・アパートなどです。

不動産投資のために現物の不動産を購入する際、充分調査、情報収集をしても瑕疵が見つかる可能性があります。
このような権利をしっかり覚えておくとおかないでは、万が一の場合の対応に大きな差が出ます。備えを怠らないように心がけましょう。